경매물건의 권리분석에 있어 가장 주의해야 할 부분은 말소기준권리보다 ‘선순위’에 있어 말소되지 않는 권리들이다. 이런 권리들은 낙찰 후 자동으로 말소되는 후순위의 권리들과 달리 낙찰자가 해당 권리들을 인수하게 돼 많은 입찰자들이 선순위권리가 있는 물건을 피하기 마련이다.

여타의 선순위권리 중에서도 선순위전세권은 비교적 분석이 쉬운 편이다. 선순위전세권자가 배당요구를 하거나 경매신청을 했다면 해당 선순위전세권은 배당여부에 상관 없이 말소되기 때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 만큼 신경을 많이 쓸 필요가 없는 것이다.

만약 선순위전세권이 말소기준권리가 된다면 권리분석은 더욱 쉬워진다. 선순위전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소대상이 돼 일반적으로 말소기준권리가 되는 최초로 설정된 근저당까지도 말소대상이 되기 때문이다.

그러나 이렇게 선순위전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 전세권자가 경매신청을 하는 것뿐만 아니라 전세권이 전유부분 전체에 설정돼 있어야 한다는 사실을 정확히 아는 사람은 적다.

아파트나 오피스텔 같은 집합건물에 전세권이 설정돼 있다면 전세권 설정범위는 건물과 대지 전체에 설정됐다고 보는 것이 일반적이지만 경매 실무에서 단독주택이나 다가구 물건의 경우, 건물이나 대지 등 일부에만 전세권이 설정돼 있다면 해당 전세권자는 선순위전세권자라고 하더라도 임의경매신청을 할 수 없다.

굳이 경매를 신청하기 위해서는 소송 등을 통한 집행력 있는 판결문 정본을 근거로 강제경매 신청을 진행하는 방법이 있지만 그렇다고 해도 강제경매를 신청한 선순위전세권은 말소기준권리가 될 수 없다.

문제는 선순위전세권자가 경매신청한 물건에 대해 대다수 입찰 예정자들은 이것이 바로 말소기준권리라고 생각한다는 것이다. 이를 전제로 권리분석 후 경매입찰을 진행하게 되면 예기치 못한 손해를 볼 것이 뻔하다.

또한 선순위전세권이 아닌 최초 근저당권자가 경매신청을 하게 되면 선순위전세권자의 배당요구 여부에 따라 권리분석이 달라진다는 점도 알아둘 필요가 있다. 전세권자가 배당요구를 했다면 배당 후에 말소되지만 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 해당 전세권을 인수하게 된다.

또 하나 함께 언급할 부분은 선순위임차인과 선순위전세권은 엄연히 다른 권리라는 것이다.

전세권은 앞서 언급했듯이 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정되지만 선순위임차인의 경우는 배당요구를 했다고 하더라도 보증금 전부를 배당 받지 못하면 그 남은 금액은 낙찰자가 물어줘야 한다.

또 선순위전세권과 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 갖고 있는 전세권자는 전세권이 소멸될지라도 임차인의 대항력을 인정받는다면 미배당금을 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 있다. [대법원 2010.7.26 선고2010다900 결정] 최근 실무에서는 임차인의 지위를 함께 갖고 있는 전세권자도 이 사실을 잘 알고 임차인 지위에서 배당을 요구하는 케이스가 많아지고 있다.

경매 전반에 걸친 지뢰나 부비트랩은 매우 많다. 그 중에서도 선순위권리들은 ‘대전차지뢰’에 비유할 수 있다. 대전차지뢰는 부피와 작동구조 때문에 완벽한 은닉이 불가능한 만큼 찬찬히 살피면 피해갈 수 있다. 그러나 조심하지 않으면 큰 피해를 입게 되는 만큼 지뢰를 탐지하는 마음으로 경매물건을 분석하도록 하자.

부동산태인