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57 지분 경매와 형식적 경매, 새로운 틈새시장(?) 부자뱅크 2013-12-11 6941
경매를 접한지 얼마 안 된 박 모씨(32)는 경매정보를 훑어보던 중 한 사건을 보고 놀람을 금치못했다. 해당 사건의 경매신청 채권금액이 0원이었던 것이다.
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혹시 실수로 앞 숫자들이 누락된 게 아닌가 싶어 경매정보회사에 문의한 것은 물론 각종 관련 서류를 확인해 봤지만 역시나 경매신청채권금액은 0원이었다.
경매정보를 자주 확인하는 고객이라면 이 같은 경우처럼 소액, 또는 아예 0원의 채권금액 때문에 경매로 넘어오는 물건을 발견할 수 있는데 이것이 바로 형식적 경매사건이다.
민사집행법상 경매는 판결 등과 같은 집행권원에 의해 행해지는 강제경매와 근저당권, 전세권 등과 같은 담보권의 실행을 위한 임의경매그리고 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위해 행해지는 형식적경매등으로 나눌 수 있다.
이중 강제경매와 임의경매는 채권자가 자기 채권을 만족하기 위해 실행한다는 의미에서 실질적 경매라고 하는데 반해 형식적경매는 재산의 가격보전 또는 정리를 목적으로 경매가 진행된다는 차이가 있다.
형식적경매는 유치권에 의한 경매와 공유물분할을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 청산을 위한 경매(상속재산의 경매 등) 등을 목적으로 행해진다. 통상 실질적경매(강제경매, 임의경매)의 절차에 따라 실시하지만 매각조건(인수주의, 소멸주의)과 잉여주의 적용여부, 배당요구와 배당절차 등에서 일반적인 경매와는 차이가 있다.
이중 가장 중요한 부분은 매각조건인데 실질적 경매는 매각에 의해서 제한물권 등의 부담이 소멸되는 소멸주의가적용되는데 반해 형식적 경매는 소멸주의와 인수주의 두 가지를 모두 취하기 때문에 입찰자들의 세심한 주의를 요한다.
다만 이를 구별하기는 쉬운데 형식적 경매사건이 인수주의를 취할 경우에는 매각물건명세서에 그 내용이 기재가 되기 때문에 이를 반드시 확인한 뒤 입찰에 참여해야 한다.
아래 이미지는 형식적 경매로 분류되는 토지물건의 상세 정보다. 등기권리를 보면 2013 5 23일자로 김 모씨가 사망함에 따라 이 토지 지분이 자녀들에게 상속됐음을 확인할 수 있다. 그리고 약 한 달 뒤인 6 20, 상속자 3명이 이 토지 지분에 대해 경매를 청구했다. 이는 채권자 항목을 보면 간단히 확인할 수 있다.
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통상 지분을 취득한 후에는 다른 공유자의 지분을 인수하거나 공유물을 지분대로 분할하게 되는데 그 구획이 명확히 구분돼 있지 않고 단순히 비율로 통분돼 있는 물건은 어떻게 쪼개기가 힘들다. 쪼개는 기준에 따라서 그 가치가 변할 수 있기 때문이다.
이에 따라 공유물분할을 위한 경매를 신청하게 되면 법원에서는 공유물분할을 위해 형식적 경매를 진행하게 된다. 낙찰이 되면 지분권자들은 각자 지분비율에 맞춰 매각대금을 받는 것이다.
나아가 형식적 경매는 쓸모없는 것처럼 여겨지는 지분경매를 통해 수익을 낼 수 있는 수단이라는 점에서 새롭게 살펴볼 필요가 있다. 지분 취득의 수단이 상속으로만 제한된 것이 아니기 때문이다. 매매나 경매를 통해서도 지분 취득은 얼마든지 가능하다. 이렇게 취득한 지분을 가지고 다시 형식적 경매를 청구하는 방법으로 물건을 내 것으로 만들거나 차익을 낼 수도 있다는 의미.
반대로 조심할 것들도 있다. 형식적 경매를 진행한다 해도 그 낙찰가가 낮으면 본인이 지분을 취득한 데 들어간 비용을 회수하지 못할 수도 있기 때문이다. 또 형식적 경매에서는 공유자우선매수권이 제한된다는 점도 미리 알아둘 필요가 있다. 지분권자를 포함해 누구나 공평하게 입찰에 참여할 수 있는 것이다.
이상과 같이 지분경매와 형식적경매는 매우 밀접한 관계가 있는 만큼 기본적인 조건이나 특이한 권리, 취득에 필요한 자격 등을 꼼꼼히 파악한 후 입찰한다면 수익을 내는데 큰 어려움이 없을 것이다.
부동산태인
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