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54 ‘대지권미등기’, ‘대지권 없음’… 같은 거 아니었나? 부자뱅크 2013-10-31 7102
경매물건을 검색하다 보면대지권미등기’, ‘대지권 없음등 특이사항란에 여러가지 단서가 달린 특수한 물건들을 볼 수 있다. 이러한 물건들은 일반적으로 기피대상이 되기 때문에 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮아지기 마련이지만 그 의미를 완벽히 이해하고 관련 서류들을 통해 분석하다 보면 일반물건들과 별반 다름이 없는 정상적인 물건들을 찾을 수도 있다.
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우선대지권미등기에 대해 알아보자. 대지권미등기란 집합건물이 완공되고 구분건물에 대한 등기부가 작성됐지만 절차상 또는 실체상의 하자로 인해 대지권이 등기부에 기재되지 못한 상태를 말한다.
 
대지권미등기는 대지의 분ㆍ합필 및 환지절자의 지연, 측량, 대지권지분의 확정 등으로 인해 대지권등기가 상당기간 지체되면서 발생한다. 대지권미등기의 대다수는 신도시나 택지지구, 도시개발사업, 재개발/재건축사업 등과 같은 대규모 개발사업에서 발생하게 된다.
 
대지권미등기 물건은 우선 감정평가서를 살펴봐야 한다. 대지권이 미등기 돼 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한 평가가 이뤄졌고, 그 대지권의 평가금액이 감정평가서상에 표기됐다면 대지권도 낙찰로 취득하게 된다.
 
혹시 대지권이 감정평가서상에 표기 되어 낙찰 받았음에도 나중에 대지권이 없는 것으로 판명된다면? 매각불허가신청 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 이미 매각허가결정이 확정되었다면 매각허가결정취소신청을 할 수 있다.
 
이 대지권미등기 물건은 대지권이 없는 물건과 구별하기가 어렵다. 법원에서 현황조사를 할 때 단순히 대지권미등기 물건인지 아니면 애초부터 대지권이 없는 것인지를 판단을 내려야 하는데 대지권 유무에 대한 확정 판단을 내릴 수 없을 경우 통상적으로 매각물건 명세서에대지권 유무는 알 수 없음이라고 기재하고 경매가 진행된다.
 
대지권미등기와 비슷한 듯 하지만 다른 물건이 바로대지권없음이다.. 대지권미등기는 대지권은 있지만 등기가 안된 것에 불과하지만 대지권없음은 이와 달리 말 그래도 대지권이 아예 없는 경우를 말한다. 보통 시유지나 국유지상에 건축된 건물이 대부분 대지권없음에 속한다.
 
이러한 물건은 감정평가서상 대지가격이 감정가에 포함돼 있지 않기 때문에건물만 입찰또는대지권 없음이라는 표시가 돼 있다. 또한 낙찰 이후에도 대지권을 온전하게 찾아올 수 없으며 토지소유자가 대지사용에 대한 지료납부 및 구분소유권 매도청구권을 행사 할 수 있어 입찰 전에 이러한 문제점들에 대한 대책을 세워둬야 한다. 하지만 대지권이 없는 물건도 토지소유자와 임료 문제만 잘 협의된다면 전세난이 심한 요즘과 같은 때에 소액으로 임대사업을 하기에 좋은 틈새상품이라 할 수 있겠다.
 
대지권미등기대지권 없음물건의 구별방법은 쉽지 않다. 둘 다 대지권 등기가 생략돼(표제부의대지권 표시란이 공란) 있기 때문이다. 허나 통상적으로 대지권 미등기의 경우 대부분 감정평가금액에 대지지분의 평가액을 포함하는 반면 대지권 없음은 감정평가액이 건물분만으로 구성돼 있어 감정평가를 통해 구별할 수 있다.
 
부동산태인
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