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35 우선매수신청권한과 법원 직권에 의한 채권자매수통지 사례 최원장 2012-11-01 6472
경매 진행 과정에서 우선매수할 수 있는 입찰자 자격은 제한적이다. 통상 우선매수가 가능한 입찰자들은 경매에 부쳐진 물건의 지분을 함께 갖고 있는 `공유자(공유자우선매수신고)`이거나 공공 임대 주택에 세들어 사는 `임차인(임차인 우선매수청구)`이 우선매수 자격을 가진다.
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이처럼 특정인의 매수청구가 가능한 것은 부동산에 부속된 물건의 결합을 유지함으로써 사회경제적 이익을 도모하고 그 물건을 부속시킨 자가 투하자본(실제 불입한 자본금)을 회수할 수 있도록 민법이 인정하고 있기 때문.
 
이와 같은 맥락에서 법원은 낙찰로 얻을 수 있는 사회적 이익과 효율, 이해관계자들의 경매청구 목적 및 편의성 등을 고려해 우선매수 자격을 부여하고 있다.
 
그런데 앞서 언급한 공유자나 임차인 외에도 경우에 따라 매수자격을 얻을 수 있는 이해관계자가 또 있다. 바로 경매를 청구한 채권자다.
 
다만 경매 청구 채권자가 가지게 되는 매수자격은 공유자나 임차인의 그것과는 종류나 성격이 약간 다르다. 공유자나 임차인의 우선매수 자격은 공유자 및 임차인 당사자가 직접 신고를 해야 행사할 수 있지만 채권자매수 자격은 법원에서 정하게 된다는 차이가 있다.
 
이는 경매사건이 진행되고 있음에도 입찰자가 나오지 않아 계속 최저가가 떨어짐에 따라 경매 채권자의 경매청구 목적을 충족할 수 없는, 이른바 `무잉여` 상황이 예견될 때 이뤄진다. 무잉여 상황이 발생하면 법원이나 채권자 입장에서는 해당 경매건을 취소하고 재경매에 부치는 등 다른 방법을 모색해야 하며 이에 따른 인력이나 비용을 중복 지출할 수밖에 없다.
 
뿐만 아니라 해당 물건이 무잉여 상황이 될 것을 미처 예견하지 못한 낙찰자가 발생한다면 그 또한 문제다. 기껏 시간을 내 경매장을 찾아 입찰표를 작성해 제출했지만 그 시간과 기회비용이 허공으로 사라지는 것이다. 때문에 법원에서는 이 같은 케이스에 대해 경매사건이 종국될 수 있도록 유도한다.
 
따라서 경매에 참여하려는 예비 입찰자들은 이 같은 물건을 보면 보다 신중하게 접근할 필요가 있다. 권리 및 배당표 분석 과정에서 경매 청구자의 채권액이 얼마인지를 유심히 보고 무잉여 가능성은 없는지 체크를 해봐야 하는 것이다.
 
아울러 해당 사건과 관련된 문건들과 이 문건들의 송달내역도 유심히 볼 필요가 있다. 앞서 언급한 채권자 매수통지의 경우, 법원에 채권자매수통지서를 보냈다는 기록이 송달내역에 남기 때문이다. 이 정보는 경매 직전일까지 계속 갱신될 수 있기 때문에 경매 입찰 당일 오전에 다시 한번 체크하고 집을 나서는 것이 좋다.
 
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아울러 매수청구가 가능한 매물에 대해서는 실제 현장점검 비중을 좀 더 크게 가져야 할 필요가 있다. 공유지분을 가진 사람이 우선매수 청구를 할 것인지 아닌지를 미리 알 수 없기 때문에 현장에 나가 물건을 점검해보며 그 우선매수청구 가능성을 가늠할 수 있어야 한다는 의미다.
 
만약 공유자가 있는 토지 지분을 낙찰받으려 할 경우, 현장을 가보니 분묘기지권이 성립되는 묘지가 있다면 공유자는 굳이 매수청구를 하려 하지 않을 공산이 크다. 실제 소유권은 없더라도 토지 사용권을 득한 것이나 다름없기 때문에 무리해서 우선매수 청구를 할 특별한 이유가 없기 때문이다.
 
그러나 반대로 해당 토지에 법정지상권 성립요건을 채우지 못한 구조물이나 주택이 있다면 공유자는 우선매수청구를 할 공산이 클 것이다. 당장 살고 있는 집이기 때문에 토지 지분을 마저 소유하지 못하면 멀쩡한 집을 허물어야 하는 최악의 상황에 직면할 수 있기 때문이다.
 
요컨대 경매는 미리 정해진 절차를 밟아 나가며 보편적인 결과를 도출하는 케이스가 대부분이지만 진행과정에서 발생하는 여러 요인들에 의해 우선매수청구권 부여나 채권자매수통지 등 추가적인 조치가 취해질 수 있고, 또 현장에는 미처 서류에 기재하지 못한 여러 돌발변수가 있기 때문에 현장 점검에 보다 충실해야 한다는 것이다. 이 같은 사실들은 모두 기본 중의 기본이지만 지켜지지 않는 경우가 많다.
 
따라서 현명한 경매인이라면 기본적인 사항을 특히 잘 지켜서 쓸데없는 손해나 불의의 피해를 방지할 수 있도록 마음으로부터 만반의 준비를 갖추도록 하는 것이 만사형통의 첫걸음일 것이다.
 
부동산태인 홍보팀
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말소 안 되는 선순위 가압류도 있다?
유치권, 이것만 파악하면 OK~
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