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121	건물만 경매, 토지는?	최원장	2015-04-30	4200
부동산경매는 너무 많은 이해관계와 물건이 처한 환경이 다양하기 때문에 배워야 할 지식이 많고, 관련된 법령도 다 알기는 힘든 분야이다. 선순위임차인, 농지취득자격증명, 유치권, 법정지상권, 지분경매, 위반건축물, 대지권없음 등 특수한 내용이 포함된 물건일 경우 권리분석부터 머리가 아파온다. 초보 경락인들 중에는 혼자서 모든 것을 처리하려는 생각으로 경매를 시작해보지만 결국은 전문가의 손길을 찾는 사람들이 허다하다. 경매경험이 있더라도 관련된 모든 내용은 알 수 없기 때문에 항상 누군가의 도움은 필요하기 마련이다. 오늘은 물건의 특이사항에 ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’이라고 쓰여진 물건에 대해서 알아보도록 하자. 얼핏 같은 말처럼 보이지만 다른 의미의 말이기 때문에 간과했다가는 난처한 경우에 처할 수도 있다. ‘대지권미등기’란 집합건물이 완공되고 구분건물에 대한 등기부가 작성되었지만 절차상 또는 실체상의 하자로 인해 대지권이 등기부에 기재되지 못한 상태를 일컫는다. 일반적으로 ‘대지권미등기’의 원인은 아래 5가지에 속한다. 1. 아파트가 완공되었지만 대지면적이 확정되지 않아 대지권등기를 할 수 없는 경우 2. 건축한 단지의 규모가 커서 아직 정리가 끝나지 않은 경우 3. 토지구획사업대상일 때 환지처분 등으로 지적정리가 끝나지 않은 경우 4. 아파트의 경우 단체로 대지권등기를 하는데 이 때 등록비용을 내지 않은 경우 5. 분양자가 분양대금이나 조합원 청산금을 미납한 경우 위와 같이 ‘대지권미등기’ 물건의 경우에는 매각물건명세서에 설명되어 있으며 일반적으로 감정평가서에 대지가격이 포함되어 감정되었다면, 대지권은 있지만 등기가 이루어지지 않은 경우가 많기 때문에 큰 문제없이 대지권을 취득할 수 있다. 하지만 그렇지 않은 경우도 간혹 발생하기 때문에 사전에 꼼꼼한 확인절차는 필수라고 하겠다. 위와 같이 채무자가 분양대금을 완납하지 못한 경우라면 무조건 대지권을 취득한다고 볼 수 없기 때문에 입찰 전에 미납분양대금과 같은 추가 지출비용이 발생할 여지는 없는지 잘 살펴보아야 한다. 만약 대지권이 감정평가서에 표기되어 낙찰 받았음에도 대지권이 없는 것으로 판명된다면 매각불허가신청 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 이미 매각허가결정이 확정되었다면 매각허가결정취소신청을 할 수 있다. ‘대지권 없음’의 경우에는 조금 다르다. 이 경우에는 매각물건명세서에 ‘대지권 없음’ 혹은 ‘건물만 입찰’, ‘건물만 매각’이라는 식으로 주로 표기 된다. 이 경우는 경매를 통해 건물 소유권을 취득하더라도, 대지권은 취득할 수 없다. 감정평가서를 보면 좀 더 확실해진다. 이러한 물건의 감정평가서를 보면 대지의 가격이 포함되어 있지 않고, 건물만의 감정평가가 이루어져있다. 이 물건을 경매를 통해 취득했을 때를 의 경우를 살펴보자. 법정지상권이 성립한다면 낙찰자는 토지소유주에게 적정수준의 지료를 주고 건물을 사용할 수 있다. 토지소유자와 지료 문제만 잘 협의된다면 전세난이 심한 요즘과 같은 때에 소액으로 임대사업을 하기에 좋은 틈새상품이라 할 수 있다. 만약 토지소유주와 적정수준의 지료가 합의되지 않는다면 법원에 지료조정 신청을 하는 방법도 있다. 그러나 법정지상권이 성립하지 않는다면 토지소유주는 해당 건물의 철거를 요구 할 수 있고, 이를 이행하지 않을 경우 토지인도청구의 소를 통해 해당건물을 철거 할 수 있다. 더불어 건물 소유주가 지료를 계속 연체한다면 토지소유주는 지상건물에 대해 철거를 요구할 수 있다. 간혹 매각물건명세서에 이렇게 표기된 물건도 볼 수 있다. 이 물건은 법원에서 현황조사를 할 때 ‘대지권미등기’인지 ‘대지권 없음’인지 확정 판단을 내릴 수 없을 때 아래와 같이 표기한다. 법원에서도 명확하게 알 수 없기 때문에 경락자들에게는 기피 대상 중 하나이지만 꼭 입찰을 원한다면 감정평가서를 참고하여, 직접 발로 뛰며 권리분석 실시한 뒤 입찰금을 산정해야 할 것이다. ‘대지권미등기’와 ‘대지권 없음’ 물건은 많이 사람들이 헷갈려하는 부분이다. 하지만 일반적으로 ‘대지권미등기’의 경우 대부분 감정평가액에 대지지분의 평가액을 포함하는 반면 ‘대지권 없음’은 감정평가액에 건물만의 평가가 되어있기 때문에 감정평가를 통해 구별할 수 있을 것이다. 부동산태인

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