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50	짓다 만 건축물 경매, 마저 지으려면 ‘이것’ 챙기세요	부자뱅크	2013-08-28	10887
토지 위에 건축물을 올리던 중 건축추가 자금난에 봉착하면서 공사를 더 진행하지 못해 압류돼 경매로 넘겨지는 경우가 종종 있다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />  이런 물건은 1차적인 입지 조사와 세입자 또는 사용자 분석을 끝내고 공사를 시작했을 확률이 높기 때문에 규모가 적당하다면 개인도 낙찰 받아볼 만한 가치가 있다. 특히 도심 등 토지의 입지가 뛰어난 경우에는 매각차익은 물론 임대수익까지 노려볼 수 있어 고려해볼 만한 투자 대상이다.   그러나 이런 물건의 경우 건물을 마저 짓기 위해 행정적인 절차를 거쳐야 한다는 점을 알아둘 필요가 있다. 특히 허가권자에게 건축관계자 명의변경 신고를 할 때, 신고자는 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변동을 증명할 수 있는 서류’를 첨부해야 한다. 전자의 경우 쉽게 받아낼 가능성이 크지 않은 만큼 후자를 준비하는 것이 보다 생산적인 방법이라 할 수 있다.   이번 판례는 바로 이 ‘권리관계의 변동을 증명할 수 있는 서류’로 매각허가결정서 및 매각대금 완납서류를 활용할 수 있는지에 대한 것이다. 이 사건은 원심법원과 대법원의 판단이 엇갈리는 등 법리적으로도 상당한 시사점을 갖고 있어 알아두면 좋을 또 하나의 경매지식이 될 것이다.     <대법원 2010.5.13. 선고 2010두2296 판결> A씨는 1990년 7월 26일 E시로부터 E시 외 7필지 지상에 지하 5층, 지상 20층 오피스텔 건물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다. A씨는 1990년 5월 25일 착공신고를 한 후 공사를 진행했으나 지하 5층부터 지하 1층까지 공사가 진행된 후 중단되었다.   이 사건 각 토지와 건축 중인 위 건물에 대해 부동산임의경매절차가 개시됐는데 위 경매절차에서 B사가 2005년 12월 27일 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받고 2006년 2월 14일 그 매각대금을 지급하고 2006년 12월 18일, 이 사건 각 토지에 관해 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.   B사는 2007년 3월 20일 E시에 위의 2005년 12월 27일 자 매각허가결정서 및 이 사건 각 토지에 대한 등기부등본을 첨부해 건축관계자 명의변경신고를 했고 E시는 2007년 7월 31일 자로 B사에 건축관계자변경신고필증을 교부했다.   한편 A씨는 2007년 3월 6일 사망했는데, 그 처인 C씨와는 1992년 12월 2일 협의이혼해 상속인으로는 5명의 자녀들이 있었으나, 이 중 D씨를 제외한 나머지 자녀들이 2007년 6월 경 모두 상속을 포기함에 따라 D씨가 단독 상속인이 되었다. 그런데 D씨는 2008년 4월 6일 사망했고 C씨는 D씨의 모친으로 유일한 상속인이 됐다.   C씨는 2008년 10월 10일 충남 행정심판위원회에 건축관계자 명의변경 신고에 관해 행정심판을 제기했다. 충남 행정심판위원회는 2008년 11월 26일 자로 "처분이 있은 날로부터 180일이 경과한 후에 행정심판을 청구해 부적법하다"는 이유 등으로 위 심판청구를 각하했고 결국 C씨는 이 사건 소를 제기하기에 이르렀다.   이 사건 원심을 맡은 대전고등법원은 “매수인은 매각허가결정이 확정된 후 집행법원이 정한 지급기한 내에 매각대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매각의 목적인 권리를 취득하는 것이므로, 매각허가결정만으로는 매각대상 건축물에 관한 건축허가명의의 승계는 물론이고 매각의 목적인 권리조차도 취득할 수 없다”고 판단했다.   이에 대전고법은 “매각허가결정서는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항이 정한 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’에 준하는 건축허가명의 변경과 관련된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에는 해당하지 아니한다”고 판결했다.   그러나 상고심을 맡은 대법원 판단은 달랐다.   대법원은 "건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것"으로 판단했다.   이에 대법원은 “건축허가 효과는 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니고 경매절차 상 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다”고 판결하고 원심판결을 파기, 사건을 원심법원으로 환송했다.     이번 판례에서 알 수 있는 것은 ▲법원마다 판결은 다름에도 불구하고 매각대금이 완납된 시점에서부터 매수자의 취득과 수반되는 권리를 인정해 준다는 점과 ▲이전 건축명의자와 상관없이 매각허가결정서 및 잔금완납 서류만으로 건축관계자 명의를 변경하고 신속한 공사 속개가 가능할 것이라는 점이다.   특히 매각허가결정서만 가지고 있을 뿐, 매각대금이 완납되지 않았을 경우에는 이번 판례와 반대되는 결론이 내려질 가능성이 크다는 점에서 시사점이 있다.   특히 최근에는 취득세와 양도세 감면 등의 이슈가 있고 취득시점에 그 기준을 두고 있기 때문에 태인 뉴스레터 독자들은 취득의 기준이 되는 매각대금 완납일에 대한 고려를 빠트리지 않는 현명함을 겸비해야 하겠다.   부동산태인

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