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95	대지권 미등기 아파트, 이런 물건은 피하세요	부자뱅크	2014-10-16	11624
뉴스레터가 발송되는 화요일 오전, 부동산태인 상담 코너에서는 ‘대지권 미등기’ 물건에 대한 난상토론이 펼쳐졌다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 상담글을 올린 태인 회원은 인천 소재 아파트 물건에 관심이 있었던 것으로 보이는데, 이 물건이 바로 대지권 미등기 물건이었던 것이다. 문제는 <이 물건 소유자가 분양대금을 완납하지 않아, 토지 소유자가 동시이행 항변권을 주장할 여지가 있다>는 법원의 주의사항에서 불거졌다. :namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" /> 이에 대한 해석을 놓고 벌어진 갑론을박에서 상담글을 올린 태인 회원은 해당 아파트 물건에 미납된 분양대금이 있다 해도 감정평가액에 대지권 가격이 포함됐다면 대지권을 취득할 수 있는 것 아니냐는 주장을 제기했다. 이어 이 물건 2순위 근저당권이 미납된 분양대금의 채권확보를 위해 근저당을 설정하고 채무자에게 아파트 소유권을 이전해준 것이라는 판단도 함께 내놓았다. 이 때문에 경락으로 근저당권이 소멸하는 만큼 낙찰자가 대지권을 취득하는 것이 맞지 않느냐는 의견이었다. 사실상, 대지권이 미등기된 아파트 물건에 대한 대부분의 설명은 낙찰자가 당연히 취득할 수 있다는 내용이다 보니 이러한 주장이 나오는 것도 무리는 아니다. 그러나 이는 잘못된 지식이다. 아파트를 지어 분양한 뒤 대지를 구분등기하기 전 단계에서 경매에 나온 물건들이 많지만 오늘 화제가 된 아파트처럼 분양대금이 미납된 경우에는 ‘대지사용권’만 취득할 수 있을 뿐, 대지권 자체를 취득할 수는 없다. 대지권 자체를 취득하기 위해서는 채무자가 분양대금을 납부함으로써 그 소유권이 채무자에게 1차 이전등기된 후 다시 경매낙찰자 명의로 이전등기되는 절차를 밟거나 대지권변경등기 자체를 분양사에 요구하는 방법을 써야 한다. 물론 분양사 입장에서는 미납된 분양대금이 없다면 변경등기를 해줘야 하겠지만 그렇지 않고 이 사건처럼 받아야 할 돈이 남아 있다면 동시이행의 항변을 할 수 있다. 즉 잔여 분양대금의 납부와 소유권이전등기가 동시에 이뤄져야 한다는 것이다. 아울러 상담글을 올린 회원이 저지른 중대한 오류는 채권의 소멸에 관한 부분이다. 이 회원은 미납된 분양대금채권 상환을 위해 설정된 근저당권이라면 경락으로 인해 소멸함에 따라 채권도 사라지는 게 아니냐는 것이다. 그러나 채권의 소멸은 그 채권의 완납을 통한 만족이나 소멸시효 완성으로만 가능한 것으로 이 사건의 경우와는 맞지 않다. 분양대금채권자는 언제든지 채무자에게 채무변제 요구 및 가압류 등을 행사할 수 있다는 것이 전문가들의 답변이다. 오전부터 오후까지 이어진 이 상담글은 대지권 미등기 아파트 물건에 대한 구체적이면서도 실리적인 이해를 제공한다. 일반화시켜 말하는 것이 다소 무리는 있겠지만 일단 분양대금이 완납된 아파트고 대지권 가격이 감정평가액이 포함됐다면 낙찰받아도 큰 문제는 없으나 만약 분양대금이 미납된 물건이라면 이 사건처럼 차후에 대지권 취득에 난항을 겪을 수도 있는 것이다. 현재 시중에 유통되는 경매지식 중 잘못된 것이 적지 않은데 오늘 논의된 대지권 미등기 아파트에 관한 것 역시 그 중 하나다. 감정평가액에 대지권 가격이 포함됐다고 해도 무조건 대지권까지 무사히 취득할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 제대로 된 지식을 가지고 접근해도 손해를 피하기 어려운데, 잘못된 지식으로 섣불리 덤볐다가는 크게 피해를 볼 수 있는 만큼 실전에 경매지식을 적용할 때는 그 지식이 제대로 된 것인지를 전문가의 자문을 통해서라도 검증해보도록 하자.   부동산태인

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