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81	낙찰 받은 경매물건 임대하려면... “잔금 완납이 필수”	부자뱅크	2014-04-18	11052
경매로 낙찰받은 부동산 소유권 취득은 매각대금을 모두 납부해야 이뤄진다는 것은 주지의 사실이다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />  하지만 최고가매수신고인이 매각대금을 모두 납부하기 전에 다른 사람과 임대차계약을 맺었다면 그 임대차계약은 적법한 것으로 인정받을 수 있을까? 오늘 소개해드릴 판례는 바로 이 같은 물음에 대한 대답이다.     A씨는 2007년 10월 23일 의정부에 위치한 한 주택에 이 주택을 경매로 낙찰받은 B씨와 임대차보증금 3000만원으로 임대차계약을 체결하면서 주민등록과 확정일자를 갖춰놨다. 이후 2007년 10월 24일 C저축은행이 근저당권설정을 마쳤다.   이후 이 주택이 경매에 부쳐지고 이후 배당과정에서 B저축은행이 우선배당을 받게 되자 A씨는 배당이의의 소를 제기했고 의정부지법에서는 23일 전입신고와 확정일자를 갖춰 24일 00시부터 우선변제권을 취득한 A씨에게 우선 배당할 것을 판결했다. 그러나 C저축은행은 이에 불복하고 항소를 신청했다.   대법원은 이 사건에 대해 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조)고 밝혔다.   이에 따르면 임대차계약 체결시 최고가매수신고인에 불과한 B씨로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이라고 판결했다.   다만 대법원은 A씨가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제라고 판결했다. 소액임차인 제도 자체가 사회적 약자의 보호를 위한 것인 만큼 계약 자체가 적법하지 않더라도 A씨가 소액임차인의 지위를 인정받을 수 있다고 결론내렸다.     이 판례가 시사하는 바는 명확하다. 경매 낙찰자라고 해도 잔금을 내지 않아 소유권을 취득하기 전이라면 임대계약을 체결할 수 있는 적법한 임대인의 자격을 갖추지 못한 것이라는 게 법원의 판단이다.   경매로 낙찰받은 주거 부동산은 권리관계가 정리되기 때문에 은행 뿐만 아니라 임차인에게도 매력적인 임대 대상이 될 수 있다. 전세금으로 근저당 채권을 상쇄하는 조건으로 계약을 한다면 최선순위 권리자가 되기 때문에 보증금 전액을 보호할 수 있기 때문에 최상의 선택이라 할 수 있다.   그러나 경매 낙찰된 부동산이라고 해서 무턱대고 계약할 것이 아니라 낙찰자가 잔금을 납부했는지를 반드시 확인할 필요가 있다. 낙찰자 역시 본인의 소유권 취득이 모두 경료됐는지 여부를 확인해야 한다. 이 같은 절차가 모두 끝난 뒤에야 서로 웃으며 계약을 체결할 수 있는 것이다.   부동산태인

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선순위전세권이 말소기준권리?… “강제경매는 아닙니다”

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