간혹 건축물대장상의 도면을 잘못 이해해 호수를 나타내는 표찰을 잘못 붙여 현황상의 호수가 공적장부에 기재된 것과 다른 경우를 볼 수 있다. 즉, 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적장부에는 ‘101호’지만 현장에 가서 현관문에 붙어있는 표찰을 보면 ‘102호’인 경우가 있다. 또 현관을 들어가서 왼쪽이 1호 라인이고, 오른쪽이 2호라인인 포천 다세대 주택 16세대는 표찰을 반대로 붙여버리는 바람에 호수가 통째로 뒤바뀌어버린 경우도 있었다.

다음은 공적장부의 호수가 잘못 표기되어 보증금을 날리게 된 인천의 한 노부부의 사연이다.

“인천 서구에 있는 연립주택(49.6㎡, 15평)에 전세보증금 3,000만원으로 전세를 살고 있는 70대 노부부는 지난해 11월 날벼락 같은 소식을 들었다. 은행 빚을 갚지 못한 집주인 때문에 노부부의 집이 경매에 넘어가게 됐다는 것이었다. 그런데 경매에 넘어간 것은 노부부의 집인 402호가 아니고 옆집인 403호였다. 노부부의 집은 현관문의 표찰이나 계량기 등에는 402호로 되어있지만, 건축물 대장에는 403호로 기재되어있기 때문이었다.”

이 노부부는 어떻게 해야 할까? 먼저 등기부등본상의 소유주변경을 하면 되지 않을까?

노부부는 소유주 변경을 위해 집주인과 건설업자에게 연락을 해봤지만 연락이 되지 않았다. 연락이 되었다고 해도 공부상 전유면적(49.6㎡)과 현황상 전유면적(47.31㎡)이 상이하기 때문에 등기부등본상 소유주 변경도 쉬운 문제는 아니다.

그렇다면 이 노부부는 어떻게 될까??

노부부의 옆집이 경매에서 누군가에게 낙찰된다면, 최악의 경우 옆집에 살던 세입자는 쫓겨나야 한다. 그런데 이 경우 그 세입자가 건축물 도면을 근거로 노부부가 사는 집을 자신의 것이라고 소송을 하면 노부부는 살던 집에서 쫓겨날 수밖에 없다. 또한 노부부가 사는 집은 임차계약서와 전입신고서 상에 402호로 되어 있지만, 점유하고 있는 집은 403호라서 최우선변제 대상에서 제외돼 전세보증금 3,000만원을 보장받지 못한다.

현재 인천지법에서 이 연립주택에 대한 경매를 정지시켰지만, 언제 다시 경매가 진행될지 모르는 상황이다.

다음 판례는 2008년 개시결정된 마포구 성산동 다세대주택 경매에 대한 대법원판례이다.

대법원 2015.03.26 선고 2014다13082 판결 [청구이의][공2015상, 620]

【원심판결】

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 갑이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 갑은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.

【대법원판결】

건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다. (대법원 1990.03.09 선고 89다카 3288 판결 등 참조)

이 사건 다세대주택에 관한 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 입구 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것으로 봄이 상당한바, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임의경매절차에서 그 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호, 즉 원고 점유 부동산을 매각받은 것으로 보아야 한다.

원심의 판결에서는 인도명령이 부당하다고 하였으나 대법원에서는 등기부에 기재된 대로 경매절차가 진행된 01호에 관한 낙찰은 유효하고 위 인도명령은 적합하다고 판시하였다. 소유자 관련사항은 등기부등본이 우선이고, 소재•호수•지번•면적 등은 지자체(시, 군, 구)의 건축물대장이 우선이다.

이렇게 경매에서 공부상의 내용과 현황상 다른 물건들을 가끔 볼 수 있다. 연립주택이나 다세대 주택에서 자주 발생하며 이런 물건의 경우 크고 작은 분쟁이 끊이지 않는다. 이런 경매물건을 낙찰받는다면 인도명령을 신청하고 점유자가 인도해 주지 않을 경우 강제집행을 할 수도 있고 그 후 명도소송까지 신경 써야 한다. 이처럼 적지 않은 비용과 시간을 낭비할 수도 있기 때문에 부동산태인의 회원분들은 공부상과 현황상의 일치하지 않은 물건에 대해서는 신중하게 확인하고 입찰에 참여하길 바란다.

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